Senarrak eta biok Denver-etik Indianapolis-era etxea erostera erabaki genuenean, bagenekien prozesua apala izango zela. Etxea erosteko prozesuari buruz genekizkien gauza bakarrak HGTV ikustetik edo aurretik egindako lagunekin eta senideekin hitz egitetik etorri ziren. Burura irekia eta ikuspegi zuhurra salto egitea erabaki genuen.
Aurrez aurre hartu genuen lehen erabaki nagusia hipoteka mota zein zen guretzat onena erabakitzea izan zen: Etxebizitza Administrazio Federala (FHA) edo ohikoa. Mailegu horiek zerk desberdintzen zituen jakiteko ideia orokorra genuen, baina arakaketa sakona egin behar izan genuen zein den gure beharretara egokitzen den aukera gaur egun eta maileguaren iraupenerako. Hona hemen nola hartu genuen erabakia:
Zer da FHA mailegua?
Lehenik eta behin, ikus dezagun bi mailegu moten arteko aldea: FHA mailegua gobernu federalak babestutako eta hirugarren mailegu emaile batek hornitutako hipoteka da. Funtsean, horrek esan nahi du gobernuak mailegu-emaileari ordainduko diola ordaindu ezin baduzu amaitzen baduzu, baina hala ere, hipoteken exekuzioa izango duzu zure mailegua lehenetsiz gero. Laguntza hori dela eta, mailegu-emaileak apur bat arinagoak dira maileguak emateko orduan, hau da, kreditu puntuazio baxuagoak onartuko dituzte (FHA Maileguek gutxienez 500 puntuazio kreditu dituzte, ohiko maileguek 600. urtean puntuazioak eskatzen dituzte normalean) eta aurrerakinak ( estandarra ehuneko 3,5 da).
FHA maileguek beti hipoteka aseguru prima bat (MIP) eskatzen dute, hau da, maileguaren iraupen osoa ordaintzen duzun zure hipotekan sartutako kuota. Zure MIP zure hipoteka-balioaren ehuneko 0,45 eta 1,05 artean aldatzen da, maileguaren zenbatekoaren, maileguaren eta balioaren arteko erlazioaren eta maileguaren epearen arabera. MIPa kentzeko bi modu baino ez daude: lehenengoa, azkenean, mailegua ohiko mailegu batera birfinantzatzea da. Bigarrena ehuneko 10 jaistea da hasieran, eta horri esker, MIP 11 urtez ordainduta egon ondoren. Maileguaren ehuneko 1,75eko aseguru bakarra ordaintzea ere itxiko duzu. Maileguaren balioaren gaineko kuota erantsi horiek guztiak direla eta, FHA maileguak ohiko maileguak baino garestiagoak izan daitezke, nahiz eta zenbait kasutan FHA maileguek ohiko maileguak baino tasa txikiagoak izan. Orokorrean, FHA maileguek ekipaje gehiago izan ohi dute erantsita —hasieran errazago lortzen diren arren—.
Zer da ohiko mailegu bat?
Zer dira, ordea, ohiko maileguak? Mailegu konforme gisa ere ezagutzen da, gobernuak babesten ez dituen hipotekak dira. Hori dela eta, mailegu-emaileak saiatzen dira mailegu-hartzaileak lehenbailehen ez betetzeko arriskua murrizten —ordainduko duzun zerbait—. Horrek esan nahi du ohiko maileguek normalean interes tasak zertxobait altuagoak dituztela eta homologazio baldintza zurrunagoak dituztela FHA maileguak baino. Mailegu-emaile batzuek ehuneko 3 baino gutxiago onartzen duten arren, ehuneko 20tik beherako edozerrek hipoteka aseguru pribatua (PMI) ordaindu beharko dute. Hileko kuota hau beharrezkoa da zure etxean ehuneko 78ko ekitatea lortu arte, baina normalean ez da hileko ordainketatik erortzen ehuneko 80ra iritsi arte.
Nola aukeratu genuen
Hipoteken artean aukeratzerakoan gure kezka nagusia zen ez genuela hilean behar genuena baino diru gehiago gastatu nahi —aldea txikia izan arren. Kuota eta gastu txikiak gehitzen dira denboran zehar, eta aurrez aurre genituen gastu berri guztiekin —konponketak, altzariak, pintura, etab— aurrekontua ahalik eta estuena izan behar genuen.
Gure hipoteka-agentearen arabera, hilean 30 $ gehiago ordaintzen genuke FHA maileguarekin ohiko maileguarekin alderatuta. Gure artekariak kalkulatu du maileguaren iraupenean 10.000 dolar ordainduko genituela kuota eta gastu txikietan.
FHA maileguarekin joango bagina, azkenean berriro finantzatu beharko genuke MIPa jaisteko. Oraintxe, tasak baxuak dira eta goranzkoak dira, beraz, dirudienez, berriro finantzatuko bagenu, ezin izango ditugu orain ditugun tasa baxuak lortu.
Hitz egin nuen hipoteka aditu guztiek esan zuten ohikoekin joan beharko genukeela onartuko bagenu eta ordaindu ahal izango bagenu, eta hala egin genuen.
Zergatik aukeratu dezakezu FHA mailegu bat?
Hala ere, dirua aurrez edo kreditu puntuazio onik ez duten etxejabeentzat, FHA maileguak aukera ona dira, ahalik eta aurrerakin txikiena onartzen dutelako. 200.000 dolarreko etxebizitzan, ehuneko 3,5eko gutxieneko FHA maileguaren ordainketa 7.000 $ izango litzateke. Ehuneko 5eko beherakadako ohiko mailegu baterako, 10.000 $ izango lirateke. Aurreko 3.000 dolarreko aurrezkiaren diferentzia hori haustea izan daiteke estatuaz kanpora mugitzen bazara, altzari berriak erosten badituzu edo etxeak berritzeko asmoa baduzu.
Eta higiezinak azkar doazen bizi-kostu handiko hiri batean bizi bazara, erabaki dezakezu hobe dela FHA maileguarekin orain erostea ohiko mailegu baterako nahikoa aurreztu arte itxaron beharrean.
Erabaki hau ez luke zurea bakarrik izan behar: hipoteka aditu batekin (kontsultatu beharko zenuke mailegu ofizial batekin edo hipoteka artekari batekin) konpromisoa hartzen duzun hipoteka epe motzera eta luzera daramazun ziurtatzeko.
